Text-Books.ru рефераты, конспекты, лекции, шпаргалки, новости

Для студентов
Главная Право Земельное право

Договор купли-продажи Земельного Участка

Просмотренно: 849 | Добавленно: 17 ноября 2012

Договор аренды не рассматривается как основание возникновения прав, ибо это именно вещное право, а не обязательственное, по Земельному Кодексу!
По Гражданскому Кодексу, существенными условиями договора Купли – Продажи земельного участка, как и люб недвижимости, 2: предмет и цена.
А) Предмет.  Ст 554: данные, позволяющие однозначно определить предмет договора. Ст 37 ЗК сие развивает и говорит о том, что предметом договора КП может быть только ЗУ, прошедший кадастровый учет. И к будущему ЗУ не может быть применим основной договор, а вот будущий – возможно.

Проект Постановления Высшего арбитражного суда (ВАС).
Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит гос регистрации => заключен с момента подписания.
Предметом предварительного договора купли-продажи может быть ЗУ, не поставленный на кадастровый учет.  Его регистрация еснно не требуется.
Это все не применяется к договору долевого участия.
Это постановление является основанием для пересмотра суд актов по вновь открывшимся обстоятельствам.  Вот это возмутительно.
Жаркова считает, что заключить договор купли-продажи будущего ЗУ нельзя. В этом случае возможен только предварительный договор купли-продажи. Ст 455: возможна продажа будущего товара, только если сие соответствует существу отношений. Даже в отношении недвижимости типа квартиры сие возможно (ибо существует тонна технической документации), а будущий ЗУ так не индивидуализировать.

Б) Цена. Обычная цена не применяется. Но определяется может как по рыночной стоимости, так и по кадастровой. Как правило, при заключении договора фигурирует рыночная стоимость, кот определяется в соотв с ФЗ Об оценочной деятельности. В нее не включается стоимость постановки участка на учет (кадастровые работы).
Кадастровая стоимость земельного учатска применяется, как правило, для целей налогообложения. При заключении договора она имеет место только при ст 36 Земельного Кодекса: выкуп Земельного Участка под объектом недвижимости лицом, обладающим исключительным правом.

Ст.2 Федерального Закона О введении в действие Земельного Кодекса указаны параметры, опираясь на кот субъекты Российской Федерации (РФ) сами должны установить конкретную выкупную цену (для ст 36) исходя либо из ставки земельного налога, либо процент от кадастровой стоимости.
В СПб установлены новые выкупные цены Закон СПб от 15.02.10.  13,5% кадастровой стоимости заменили на 19%,когда речь идет о выкупе ЗУ под приватизированными объектами недвижимости. 9-кратную ставку  земельного налога заменили на 13-кратную в отношении всех остальных собственников объектов недвижимости. Это цены для Юридических Лиц, для граждан дешевле.
Процедура заключения договора Купли-Продажи фигурирует только при предоставлении ЗУ из публичных земель в частную собственность. Субъекты, как правило, принимают типовые формы. Основание возникновения: решение + договор Купли-Продажи (КП). Договор считается заключенным с момента заключения, регистрации не требует! Регистрируется только переход прав.

Продавец ЗУ должен предоставить покупателю информацию обо всех обременениях и ограничениях ЗУ. В отличии от норм Гражданского Кодекса, тут особая формулировка. Возможность требования уменьшения выкупной цены или расторжения договора КП наступает только в том случае, если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и пр, вид разрешенного использования, качества земли, информацию о смежных землепользователях и получении разрешения на строительство (будущее изъятие?!). А просто отсутствие информации не упоминается.

3 условия, при которых договор не считается заключенным:

  1. Условие о праве продавца выкупать ЗУ обратно. Аренда такая получается.
  2. Ограничение дальнейшего распоряжения Земельного Участка покупателем
  3. Ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.