Text-Books.ru рефераты, конспекты, лекции, шпаргалки, новости

Для студентов
Главная Право Земельное право

Залог помещения и принцип единства судьбы

Просмотренно: 690 | Добавленно: 17 ноября 2012

Традиционно регистрирующие органы исходили из буквального толкования п 3 ст 340 (залог только здания вместе с участком) Гражданского Кодекса (ГК), т.е. распространяли ее только на первичные объекты недвижимости. Распространение же этого положения на вторичные объекты – помещения – рассматривали как недопустимое расширительное толкование.

Однако ВАС указывал, что помещения являются «частью здания», а поэтому на него распространяются нормы о правовом режиме здания => вместе с залогом помещения должна быть заложена доля в праве, кот следует за помещением. Но ФРС как правило такие договоры не регистрировало, так как сие противоречит ст 62 Федеральный закон (ФЗ) Об ипотеке, где указано, что доля в праве на ЗУ  не может быть предметом ипотеки, пока она не выделена в натуре. И до 2005 допускался залог помещений без прав на землю.

ВАС № 90 2005 указал, что если у собственника помещений права на землю оформлены, то залог помещения возможен только вместе с правами на землю. Итого:
1. у собственников помещений оформлена долевая собственность на Земельный Участок. Высший арбитражный суд (ВАС): доля в праве на Земельный Участок не может быть предметом ипотеки, если речь о самост ЗУ (без объекта недвижимости), а если доля в праве следует судьбе закладываемого помещения, то правила ст 62 ФЗ Об ипотеке не применяется.
2. права на землю оформлены как аренда с множественностью лиц. По закону об ипотеке залог права аренды (если аренда до 5 лет) допускается только с согласия, а если аренда более 5 лет – залог допускается в уведомительном порядке. Но данные требования не применяются, если право аренды следует судьбе закладываемого помещения – тогда согласия не нужно.

Нужно ли согласия всех иных собственников?! У нас не существует доли в праве аренды: арендой обременяется весь участок => при первом залоге первый залогодатель закладывает помещение и ипотекой обременяется все право аренды без согласия иных собственников.

Каждый последующий собственник помещения-залогодатель для того, чтобы осуществить залог помещения должен получить согласие залогодержателя по предыдущей ипотеке.
В выписке из ЕГРП в графе «зарегистрированное обременение права» упоминается только о наличии или отсутствии обременений, но нет сведений о предмете ипотеки => собственник должен представить будущему залогодержателю не только выписку из ЕГРП, но и другой договор об ипотеке для сличения номера регистрационной записи => каждая последующая ипотека ставиться в сомнение в зависимости от желания стороны предыдущей ипотеки.