Text-Books.ru рефераты, конспекты, лекции, шпаргалки, новости

Для студентов
Главная Право Земельное право

Объекты недвижимости

Просмотренно: 776 | Добавленно: 17 ноября 2012

Здания, строения, сооружения – исчерпывающий перечень?! Распространяется ли статья на собственников объектов незавершенного строительства (ОНС), ведь это тоже недвижимость, объект кадастрового учета и объект капитального строительства.

Когда собственник объекта недвижимости будет реализовывать свое право через договор купли-продажи, до 1.1.12 землю выкупать они будут по льготной цене по правилам ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК => собственник объекта незавершенного строительства тоже в этом заинтересован. Сегодня вопрос решен в пост ВАС от 23.12.08 № 8985\08: собственники тех объектов незавершенного строительства, кот были приватизированы как ОНС со ссылкой на ст 28 ФЗ О приватизации подпадают под п 1 ст 36 ЗК и участки могут быть выкуплены по льготной цене.

Но также значительно число вновь созданных объектов незавершенного строительства. По мнению ВАС, такие объекты недвижимости имеют временный статус, ибо цель, с которой был предоставлен земельный участок (для строительства), не достигнута. Объекты не введены в эксплуатацию => не могут рассматриваться как здания или сооружения => не подпадают под п 1 ст 36 ЗК => выкупить участок под ними невозможно вообще: сначала постройте, а потом будете выкупать. Причем пока строишь, тебе договор аренды могут не продлить!

Другие объекты неясной правовой природы. Судами были разосланы запросы в соотв гос структуры о правовом статусе таких объектов как асфальтовое покрытие, подземные коммуникации, заборы, навесы и т.п. Однозначного ответа не было, но есть мнение, что такие объекты могут быть отнесены к сооружениям. А вот вопрос об отнесении их к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных характеристик или экспертного исследования, кот назначается судом. Например, может ли быть асфальтовая площадка зарегистрирована как объект недвижимости?! Чтобы оно было признано объектом, порождающим исключительное право для оформления прав на землю, участок должен быть предоставлен именно под строительство данного покрытия (например, стоянка, но не ларек), в противном случае сие выступает как элемент благоустройства.

Временные и вспомогательные постройки. Объект недвижимости возникает только тогда, когда у нас зарегистрированы права на него. Пока нет регистрации – нет объекта => нет исключительных прав. По общему правилу объектом недвижимости может стать объект капитального строительства (ОКС), для чего нужны права на землю, пройти стадии получения разрешений, и после разрешения на ввод в эксплуатацию можно регистрировать право на объект недвижимости. Но, например, вышки мобильной связи: их даже после всех согласований признают временной постройкой. Пост Правительства СПб №1735 определяет временное строение как то, что технически предусмотрено к демонтажу и не подлежит гос регистрации. Они не могут быть зарегистрированы как объекты права собственности => под п 1 ст 36 ЗК сие не подпадает => их владельцы не обладают исключительными правами на землю.

Вспомогательные сооружения могут выступать и в качестве временных построек, и в качестве объектов недвижимости. В соответствии с разъяснениями по применению ГСК в части осуществления надзора, критерием для отнесения сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому другое сооружение выполняет вспомогательную или др обслуживающую функцию. Если по своим характеристикам вспомогательная постройка приближена к ОКС (но строилась без всей цепочки согласования, не является собственно ОКС!), то на него может быть зарегистрировано право собственности! Если же та же самая постройка выступает как основная постройка (бассейн), то для стройки нужны все согласования, ибо оно признается ОКС.
«Разрешённое использование» применяется только к ОКС, на вспомогательные и временные не распространяется. Кроме того, они не могут быть признаны самовольными постройками.

Разрушенные сооружения. Ст 36 формально не предъявляет требований к техническому состоянию объекта недвижимости. Поэтому по факту объект может быть в состоянии заброса \ залаза \ зопала. Практика долгое время отдавала предпочтение формальному критерию: отказ органов исп власти под разрушенным объектом признавался незаконным. С 2008 мир изменился. ВАС от 14.07.09: если земельный участок уже находится на праве ПБП или ПНВ, то при разрушении здания в течении 3 лет с момента разрушения, оно должно быть восстановлено. Только после этого возникнет исключительное право на оформление прав на землю.
Если под разрушенным зданием права на землю не оформлены, то при разрушении здания теряются права на оформление прав на землю. Но откуда это – непонятно. Тем более, что восстановить здание в этом случае невозможно: для строительства требуется право на землю.